深圳小产权房的现状和将来

小产权房产生原因：

1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

小产权房目有现状：

深圳小产权房的“特区”：事实上，全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳，这座城市已经把农村集体所有制土地全面转为国有。建设在国有土地上的违法建筑，军产房和单位集资房是深圳小产权房的三大组成部分。**初期，正是这些从违法建筑中白手起家的人，缔造了日后深圳崛起的奇迹。

深圳小产权房现有700万人以此为家：据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑总量达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。以此面积比例计算，深圳1400万人口中，至少有700万人居住在“小产权房”中。同时，深圳小产权房的购买者中还有大量的投资客，他们的投机炒作方式也在不断发展变化。

深圳小产权房前途未卜：有人将小产权房称为“社会转型中必不可少的阵痛”。一方面，小产权房解决了外来人员的住房问题，也安抚原住当地的失地村民;另一方面，小产权房建设存在很大隐患，对房地产市场的正常秩序已造成严重干扰，到了非解决不可的地步。

深圳小产权房绕不过去的坎儿：深圳是全国违法建筑较多的城市。要统一拆除的话，不知需要耗费多少年，多少人力物力，还会造成巨大的浪费，甚至给社会带来不稳定因素。即便能够拆除，居住其中的深圳半数人口又如何安置?城市发展需要土地空间，社会进步需要产权明晰，维持现状当然不行，一拖再拖也不是办法。

针对日益突出的小产权房问题，社会各界人士都提出了自己的建议：

1、小产权房贡献大 应改造为廉租公寓

小产权为解决每个城市低收入群体的居住问题，做了很多贡献，我自己刚来深圳的时候，也是住在城中村里的。把小产权房改造成租赁公寓是个疏导的方案，比堵的方案要好很多。

较好由当地村民自行改造，因为利益是他们的，不要最后利益回到发展商或者是政府手中。以村民、村委会或是村里的股份公司为主要改造力量，给他们一个合法的身份。同时，因为这些物业没有缴纳相应的城市配套费等税费，所以产权上和商品房还应有区别，不能进行买卖流通，可以出租，在现行的土地政策下，同样可以解决居住问题。在这个过程中出现的问题，政府也可以参照公租房的标准。

2、区别对待小产权承认部分合法性

小产权房应区分对待，之后让其合法化。首先把小产权房所占土地按性质划分为三类，即耕地上所建、建设用地上所建、自家宅基地节省土地所建。他认为后两者应给予合法化。耕地上是不允许建房的，但对于耕地上所建设的小产权房，也要一分为二地对待：对于刚刚建设、规模小又违法违规的小产权房，应该立即予以拆除;已建设多年，居民已经入住多年的小产权房，在追究责任后允许其合法化。

产权合法不合法不能用大小去划分。他建议可以仍然保留小产权的性质，但是法律上给予同等的保护。 随着小产权房进入市场，城市大产权房的价格会趋于合理，使部分中低收入居民也能买得起或租得起，减轻政府提供**性住房的压力，减少财政支出，降低农民工进城落户的门槛。

3、降低租赁税费 放开出租市场

小产权房能否进入市场先不争论，但是出租可以放开。事实上小产权房就是出租房，确权与否都已经在出租，现在需要的是把政府对小产权房出租的阻挠降到较低，把出租的税费降到较低。根据统计，深圳目前小产权房建筑面积占深圳总建筑面积的49%左右，这个比例恰好也是国际上通行的**房和商品房之间的比例。小产权房需要解决的是安全问题，尤其是建筑质量问题和消防问题，建议可以就建筑安全进行全面普查，符合要求的就可以留下。至于消防问题，只能建议消防部门做些创新，比如能否把消防车缩小，以适应房屋之间狭窄的通道。

在小产权确权方面应从现在开始一刀切，不要总想把历史问题说清楚。现在建成的就认可它，再新建就大刑伺候。总之，让房地产“市场”发挥作用，不能说死就死，说活就活。

4、要分门别类给小产权房找出路

分门别类给小产权房找出路。分期分批纳入城市更新计划，允许原业主自行组建股份公司执行或*，旧改以后容积率会提高，那么会形成新的住房供应，有利于平抑房价，同时原业主能销售获利，那就不再给予拆迁补偿了，如此一来加建小产权房的利益驱动也小了。

但是，城市更新毕竟没那么快，那么对于暂时不能纳入的，在经过法律确权和安全整治之后，转化为**房，缓解新建**房的压力，至于转化方式，可以是政府回购作为经济适用房，也可以是经过确权和限价以后作为廉租房，同时，还有一些过渡阶段的，那就发一个证，明确一定年限内不准买卖，但可以作为自用和租赁，以解决低收入者的租房难问题。当然，此外还有一些质量太差、存在安全隐患的，还是要下决心拆除。

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相关问答：

问：2018年深圳小产权房发展方向如何?深圳小产权房的未来!

答：第一，以前购买小产权房的业主转手的，二次销售的;第二，开发商或以前炒房客购买多套，现在转手出售的;第三，以前整栋用于出租的房屋重新翻新，然后进行单套出售的。目前来讲，第三种情况占据小产权房市场较大分额，因为这种农民房翻新单套出售一般情况下可以分期付款，对于普通刚需购房住户来讲，不会造成太大的生活压力，而且量比较充足。2018年以后，深圳对小产权房的监管力度越来越大，价格也越来越高，建议广大购房者早做打算，做好取舍，这样才能找到适合自己的房子。近日不断有消息称深圳小产权房即将合法化，从目前房地产的政策走势来看，这极有可能会在今后的几年内变成现实。

问：为什么深圳的小产权会有这么多人买?

答：深圳作为中国**的较*城市，与其他城市不一样，本身又具有自己的立法权，在改革之初，许多政策都不怎么完善，上世纪深圳是以发展制造业为主的，大量的工厂需要厂房，大量的外来工需要住处，深圳小产权基本上占深圳住宅的51%，相当于半壁江山，相对于商品房来，还是便宜了不少，大多数的村委房，建设得非常漂亮，比如沙井的麒麟雅苑、名豪丽城，观澜的百丽名苑等，刚开始小产权真的是用来住的，到后来有人因为炒小产权赚到钱了。在深圳这个寸土寸金的城市里面，你要想这里生活下去就必须有一套自己的房子，也就必须有个自己的家，小产权虽然没有**不靠谱。但是至少是个家，起码不需要付房租，另外一个原因就是，在深圳买房子需要名额，如果你没有五年社保或者是深圳户口买不了红本商品房，这也是许多人去选择买小产权的原因，再者就是小产权价格比较便宜，不会那么贵。